最近看了很多房子牛融网，有二手的，也有新的，感触特别多。
很多人问石榴叔，现在到底是不是买的时间点？特别关心有没有跌到底？
只能说，现在是卖的时间点，我喊了几年了，甚至已经卖迟了。至于买，不急的话，真的可以再等等，我就在等新房子。
01
关于上半年市场的各种统计数据，相信大家有所耳闻。
这段时间之所以热度降的这么快，主要是因为成交量下滑，成交均价和成交中位数也刹不住的往下探。
相关话题我在“16号内参”里已经做了跟踪分析，有些内容现在已经不能在公众号里面细说。
根本原因就八个字——“供应过剩，需求不足”，政策刺激效果很有限了，各地都在保新房，保新房单价。
最近几个月，我发现三四线城市“以价换量”的传统策略正在失效，一二线城市楼市正在经历“冰火两重天”的局面，尤其二手房。
当下什么房子好卖？主城区域，总价较低，交通便利，配套完善，小区不算太差的，这和不少推新房的楼市自媒体说的情况完全不一样。次新房关键看位置，得狠降价。
什么房子难卖？位置不好的牛融网，不管新房还是二手，都在被市场抛弃。
房龄开始被关注，老房子是30年一条线，贵一点的房子是10年一条线。高层开始被市场彻底抛弃，现在“老破小”都比它好卖。还有就是学区不够顶的学区房，学区光环飞速消失。有句话我说了很多次，现在不好卖的，以后根本卖不掉。
这个话题，我下周会详细写一篇，最近看了快50套二手房，一声叹息。很多人一念之差，损失百万，这话说的一点都不夸张。
02
为什么上一段我做了这么多铺垫呢？因为新房终于认清现实，卷起来了，不然有限的客户会让二手房抢走。
有人可能会问，新房只要肯降价，什么事情都能解决。问题是，新房在很多地方是不能随便降价的。这又是为什么？一是维护稳定，老业主会受不了，二是保住地价，不仅仅涉及财政收入，更重要的是趋势和信心。
如何才能提高新房的吸引力？在有关部门的主导下，新计容产生了。
简单说，就是提升得房率。
过去几年，得房率70%的房子比比皆是，明明付钱的时候是按照100个平方计算总价，拿到房一看，实用面积只有70个平方，每个买房人说起来，都咬牙切齿。
现在呢？花同样的钱，可以买到90个平方，甚至更大实用面积的房子，等于变相把单价降下来了。
这个过程中，房价保住了，地价保住了，开发商房子也卖出去了，老百姓也占到便宜了牛融网，看起来大家都是赢家。
于是去年下半年开始，政策春风频吹,“第四代住宅”成市场新宠，很多人和我一样，拿着钱就在等新房子了。
然而有些开发商变坏了，为了制造轰动的宣传效果，在广告上卷得房率，偷换概念。
03
所谓的“超高得房率”如何实现？
一种是利用计容的规则。
有些城市计容新规改了以后，不计容的面积最高的比例可以占到40%，比如架空层一定比例不计容，风雨连廊、景观亭廊不计容，半地下室不计容，装配式达到50%地上建筑3%不计容。
还有一种是开发商搞的“小动作”。
比较坏的是把原来位于楼体外的、半包围空间，通过搭板、修墙的方式拓展到室内，然后电梯少了（超高层2梯6户、3梯7-8户比比皆是）、步梯窄了、连廊短了、花园缩水了，楼间距变小了。
有些则是用露台替代阳台，露台做得越大，意味着赠送面积越大，而且露台的面积因为不计入面积，就可以尽情利用露台提高面宽。
此外狂加飘窗，充分利用飘窗多出来的面积增加可能的室内空间，甚至把设备间、公区外廊偷偷改成\"赠送的房间\"。
这种无底线的数字竞赛，让新房市场进入乱战。
毕竟赠送的面积只出现在自媒体的广告中，开发商根本不敢写进合同，消费者也不知道所谓的得房率130%，到底是120%，还是110%，吹就行了，也不用考虑新增面积的实用性，倒是在高空坠物、消防疏散等方面的潜在风险不断增加。
所以广州在月初紧急出台新规，强调天井尺寸标准化、结构柱全面计容、飘窗设计规范化、卧室面积设下限、高空花池功能限定，还划定了审批红线，全面整治开发商“偷面积”行为，严控住宅使用率，新房使用率或回归100%以内。
其他城市很快会跟进。
今天我们来谈得房率，并不是给第四代住宅泼冷水，而是提醒大家，在通过自媒体广告了解楼盘的时候，要保留一份怀疑的态度，任何不能写进合同的东西，未来都能有可能不认账。
包括样板间，有些设计也存在空间夸大的情况，过去几年这种吃苦还少吗？所谓4000元装修包，最后变成了1000元，比比皆是。
当然，对第四代住宅我还是有很多期待，毕竟前三代房有得房率的天然硬伤，三代房质量更是不行。
根据克而瑞数据显示，广州2025年一季度新规产品已占全市成交量的20%，定位中高档的二手房价值重估是迟早的事情，未来区位为王，配套为王，品质为王。
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